寫字樓是城市經(jīng)濟發(fā)展的重要載體,提升了城市的形象和競爭力,折射出了一個城市的發(fā)展歷程和特性。
近年來,由于全國大中型城市的土地資源日漸稀缺,特別是優(yōu)質(zhì)地塊土地競爭愈加激烈。而辦公類產(chǎn)品由于資金回收周期長,運營成本高,加上房企利潤減少,因此房企拿地、尤其是純商業(yè)辦公用地的積極性有所下降。
從數(shù)據(jù)上看,2009-2018年,雖然全國寫字樓用地投資額總體呈上升趨勢,但增速逐年放緩。從去年開始,全國辦公樓用地投資額出現(xiàn)較大程度下滑,同比下降11.31%。
南京寫字樓市場:需求疲軟疊加高空置率,市場持續(xù)承壓
放眼南京的辦公市場,根據(jù)今年10月初戴德梁行公布的三季度統(tǒng)計數(shù)據(jù),南京的辦公類產(chǎn)品市場存量和空置率環(huán)比下降,平均租金環(huán)比上漲,空置率處于近9年的較高水平。
數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部
數(shù)據(jù)顯示,2019年第三季度,南京寫字樓市場沒有新項目完工,甲級寫字樓存量減少到149.1萬平方米。三季度平均租金穩(wěn)定在138.0元/平方米/月,環(huán)比有些許上浮,這與供應量有關(guān)。報告中特別提到的是,部分項目的租金都出現(xiàn)了不同程度下降。
金融和保險業(yè)成為市場交易主力,成交面積占全市50%以上
數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部
2019年第三季度南京寫字樓市場主要租賃交易來自金融及保險業(yè)。租賃成交占比超過全市總額的50%。
從南京最熱門的四大核心板塊來看,新街口租金依然為全市最高,而河西的存量最大,且空置率高達23.9%,超過了全市平均水平。
數(shù)據(jù)來源:戴德梁行研究部
河西寫字樓高空置率原因?或受企業(yè)搬遷及金融政策影響
河西板塊的寫字樓較高的空置率,除了受板塊本身存量大的影響外,金融政策和一些核心產(chǎn)業(yè)的企業(yè)大量搬遷,也是導致空置率高企、成交量放緩的重要原因。
以毗鄰地鐵10號線中勝站的河西CBD新城科技園的辦公產(chǎn)品為例。這里坐落了包括藝樹家工場、國家廣告產(chǎn)業(yè)園、舜禹、省建大廈、天盛、北緯國際、瑞泰、萬得等多個寫字樓群,往遠一點看,還有康緣智慧港、升龍匯金中心等寫字樓在售。因此中勝站又被稱作南京最多白領(lǐng)集聚的地鐵站。
理論上,這里的辦公產(chǎn)品是最搶手的,但實際情況卻并非如此。
河西新城科技園從可達性來看是沒有問題的。10號線和2號線兩條地鐵匯聚、車位配比充足,餐飲店也不少。但板塊內(nèi)一直缺少一個臨近的大型商業(yè)綜合體。雖然繽潤匯、華采天地等大型shopping mall車程15-20分鐘也能到達,不過距離辦公園區(qū)的距離依然較遠。想要下班后在公司樓下吃頓大餐看個電影目前是不太現(xiàn)實的,所以從生活便利性來說還是稍顯不足。在外部配套和硬件基本均等的情況下,寫字樓的好壞更多的是看運營商的運營水平高低。
以親身經(jīng)歷來看,河西新城產(chǎn)業(yè)園的幾個寫字樓從地下停車到辦公地點,往往都要經(jīng)過一段痛苦的路程。要么就是路太遠,要么是停車場實在太繞,出口又多,很難找到對應出口。在園區(qū)工作的尚要找很久,外來人員停完車更是經(jīng)常迷路。
板塊內(nèi)著名“網(wǎng)紅”寫字樓藝術(shù)家工場,早高峰的電梯口堪比地鐵站,隊伍可以一路延伸到門口。電梯配比不足這種情況一般發(fā)生在新街口的老辦公樓,但發(fā)生河西新城的寫字樓,實在難以想象。
而從目前舜禹寫字樓園區(qū)來看,自2019年年初開始,就有不少企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)搬出。企業(yè)撤出帶來的連鎖問題,是園區(qū)內(nèi)食堂陸續(xù)關(guān)門停業(yè),一片蕭條。
河西新城產(chǎn)業(yè)園板塊內(nèi)的租金并不高,大概均價在2-3元/平米·天,但物業(yè)費普遍達到5-6元/平米·天,高昂的物業(yè)費和水電費也變相增加了企業(yè)的成本壓力。加上這兩年金融政策收緊,河西不少做小微借貸的企業(yè)紛紛倒閉,對河西寫字樓空置率產(chǎn)生了不少影響。
河西未來多個標桿產(chǎn)品入世,市場競爭空前激烈
未來的1-2年內(nèi),河西金鷹世界、新鴻基國金中心二期、德基世界貿(mào)易中心等多個地標性項目寫字樓將陸續(xù)入市,市場將面臨空前激烈的競爭。而這些寫字樓均自帶商業(yè)綜合體,生活便利性更高。從租金價格來看,4.5-5元/平米·
天的新鴻基國金中心,主打高端辦公。目前一期招租已經(jīng)超過80%,二期很快也將啟動。據(jù)悉國金中心已經(jīng)從南京新地中心分流了一部分客群,作為南京稀缺的高端寫字樓產(chǎn)品,市場需求非常旺盛。
另外值得一提的是,位于河西中勝地鐵站附近的龍湖時代上城,也將打造兩幢約150米的甲級雙塔寫字樓,預計明年開始對外銷售。項目另配套有16萬方龍湖天街大型購物中心。對于擁有20年商運經(jīng)驗的龍湖,在操盤運營方面有著豐富的經(jīng)驗和實力。龍湖天街的到來也將為板塊帶來更豐富的商業(yè)生活配套。對于辦公產(chǎn)品而言,臨近軌道交通,生活配套齊全,有可信賴的運營商,綜上幾點,龍湖新的辦公類產(chǎn)品,同樣非常值得市場期待。
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